摘要：通过买房这件事聊聊思维方式和工作习惯，而这里的思维方式和工作习惯其实同样适用于我们日常工作。
最近，我在深圳核心区买了一套近100平米的房子。从毕业到买房，我走了9年，算蛮高效了；从打算买房到定房，我花了不到2个月，也算挺高效了。
写作背景：
1、这里核心区是指深圳十四五规划提出的重点发展区域，请不要对标福田香蜜湖一号、南山华润润府等豪宅；
2、首付全靠日常打工，不靠家人、男人、友人及金融机构，也不靠创业、投资及中奖等；
3、我还没有富裕到可以一次性买入，所以存在房贷；
4、我不吝啬，喜欢旅游和包包，也有一些失败的投资经历，但整体还算克制。
写作目的：通过买房这件事聊聊思维方式和工作习惯，而这里的思维方式和工作习惯其实同样适用于我们日常工作。
为什么开始看房子？
当我听到第三个朋友开始说“近两年是买房好时期”的时候，我开始考虑这件事了。最明显的变化就是我先联系了房产中介的朋友，聊了下自己的预算和需求，她开始给我推荐一些房源信息；同步，我添加了大概10个跟深圳买房或房地产行业相关的公众号，开始研究。
很快就确认几点信息：
1、确实是买房的不错时机。深圳有不少好地段二手房这两年价格降了15%左右，基本接近指导价；同时成交量一路下跌，今年9月成交量甚至降至2000套以内。今年下半年开始每个月都新开不少楼盘，对买方来讲，可选很多且因为政 府限价，与周边二手房存在一定倒挂。
2、我的目标要进可攻、退可守。所谓进可攻就是要考虑市场买房需求的演变规律，不难看出现在90、00后买房子的开始多起来，年轻人家庭经济条件普遍比70、80后是要好的，对居住体验要求也会高点。在生育政策刺激下、当80末也进入到大龄生育阶段时，70、80后买房、换房需求也开始旺盛，且都会考虑“生育”或“孩子”问题。这些变化决定了市场重点就是“刚需房”和“改善房”，而这也符合“房子是用来住”这一基本理念。那么，这两类房子就得考虑交通、学位和商业配套，并且得3房起步，满足体面生活的基本功能需求。所谓退可守意思就是要一步到位，现在二手房行情很难说什么时候可以回暖，也就是说买了之后将来想要再卖掉换房是很难的。那么我得买一个假设未来被套住，在居住体验和功能上能满足我基本需求、能长期接受的。
3、我的预算是够得着我目标的，但还需要进一步精准需求。从外部可以了解，还是有不少房子是在我的预算内的，只是在区域、户型、学位、开发商等方面，还需要多实地考察，进一步了解自己的真实需求以便做出理智且不后悔的决定。
我看房子和别人看房子的区别？
我看了4次房，分布在深圳3个大区，一共是8个楼盘。
1、梳理精准需求，设计买房评估模型
大概在第二次看房之后，就已经了解到自己的精准需求了。为此，我还专门做了一个买房评估模型并发给了中介，让中介后续根据我的精准需求来推荐房源。如果没有达到我的基本要求，我就不会花时间去现场考察，毕竟看房真的是一件十分辛苦的事。
评估模型听起来很高大上，其实就是一个评分表，涉及投入、产出和风险3个维度。其中，投入指的是房子总价，当然后来我又迭代了，加了均价进来做参考；其中，产出包含了位置交通、小区环境、户型、装修、学位、周边配套及投资价格；其中，风险主要是交楼风险和出售风险。二手房市场惨淡，加之不少知名企业资金链出问题，所以风险也被我作为重要评估维度了。具体评分表如下：
别小看这样的评分表，确实为我买房大大提高了效率。表单完成后，我就看了3次房，都还可以，属于“能买”的范畴。
2、引导中介精准推荐，提高看房效率
在这段时间的磨合之下，带我看房的中介小姑娘，已经被我培养成一个从只会转发固定销售话术到懂得精准营销的房产中介了。以下是我调教之后，中介姑娘做的某个楼盘的思维导图：
3、最终决策前，参考权威建议、考量政 府规划，旨在查漏补缺
虽然已经找到3套能满足我基本需求的房子，但想要做出最终的决策依然是让人煎熬的。当时，我针对这3个楼盘在视频号和公众号中做了定向资料收集，查阅文章30篇以上文章和20多个短视频，主要就是看看业内人士是怎么看这3个楼盘的，尤其是他们指出的项目劣势，非常有助于我调整自己的前期判断，重新评估自己的接受度。不仅如此，我还查询了深圳十四五规划的发展重点、地铁和商业规划等。这有助于我动态去看待这3个楼盘，而不是被困于当下。
此外，我也请教了房地产行业的朋友。对我的判断进行二次核定。
4、自己主动找楼盘信息，不依赖于中介
目前看中的3套能满足我基本需求的房子，其中有2套都是我直接在网上找的楼盘信息。一般新楼盘在入市之前，会有相关软文进行报道。所以我们要做的就是及时掌握楼盘最新消息：一是每天及时浏览相关公众号推文；二是定期检索意向区域是否有新楼盘出来。
基本上通过总价、户型、位置、交通等信息，就能轻松完成买房评估模型，在铺天盖地的宣传中锁定目标楼盘。通过评估的楼盘就会纳入到我的看房计划中。我喜欢把主动权掌握在自己的手中，原因很简答。中介会倾向于推荐给自己返佣更高的楼盘，对于一些自己合作但利益较低的除非客户主动咨询，不然可能不会推荐。但这不妨碍与中介合作，他们其实大部分还是比较专业的，毕竟房子卖的多，对供需市场还是有自己见解的。有时候通过跟他们聊天，也是可以学到不少东西。另外，即便是我们自己找到的楼盘，也可以让中介带看。中介不主动推荐不代表他们没有合作，只要我们有需求，中介依然会提供最好的服务带我们去看楼及完成后续手续。
什么样的思维方式和工作习惯？
有一天我合作那个中介说：“哪天我不卖房子了，努努力跟你混啊？”我显然有些惊讶，然后她接着说：“我觉得你的买房需求特别清晰，而且对楼盘的分析判断，很多时候跟我们唐总是一样的。但唐总在这行干了十多年了。”
好吧，我承认我是有些“职业病”的，虽然自己不是刻意的，但一起做事身边的人就会感受特别深。在本次买房过程中，主要体现了以下思维方式或工作习惯：
1、习惯性“检索”，对于自己不熟悉的领域会保持高频检索，尽可能掌握全面信息；
2、通过文献、访谈、实地考察等多种方式来调研学习；
3、对于碎片化的信息会形成一套成体系的决策机制；
4、保持对行业发展规律、国家政策偏好的敬畏，知道要动态分析；
5、保持“主动权”，在学习买房知识和获取楼盘信息方面不会依赖其他人；
6、定位要清晰、规划要长远，买房子不能只考虑自己当下需求，还要考虑之后需求；
7、不冲动决策、不随波逐流，在最终决策前还是要多听专业人士建议，听但不盲目服从；
8、懂得舍弃，我也看到过自己很喜欢但却是承担起来有些压力的房子，我也希望房子可以满足我所有期待，但万事皆有缺憾，舍弃的都是不真正属于我们的；
9、帮助他人成长，为了让中介更了解我的需求，我跟她分享了一些看房维度，告诉她如果每个房源都整理了基本信息，那么看过资料后决定要实地考察的客户，就是最优质的，成功率会高很多，也能帮她节省不少时间和交通成本。
听说~关注我的人都很有品味
上榜得茅豆
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1楼 拇指蒹葭
学习到了，很想了解下这么优秀的好习惯，是如何锻炼出来的
文瑾说职场
每件事都用PDCA来练习