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本期隋兵老师将为大家解读《学点法律避点坑》的第六部分--住房那些事儿(中期)。
本书由清华大学出版社出版。
 
本期我们继续来探讨一下住房领域中那些令人头疼的问题
 
问题三：租房碰到黑中介，除了哭还可以做什么？
 
市面上的租房中介可谓五花八门，正规中介之外，还有一大批不知名的“黑中介”。这些黑中介要么没有资质，要么违规经营，租客们一旦踫上黑中介，最后的结果肯定是欲哭无泪。
 
黑中介往往法律意识淡薄，合同、约定都只是他们诱骗和敛财的工具。很多黑中介都会提供虚假的低价房源，把租客诱骗过来再伺机推销其他房源；有些中介则是事前对入住条件许诺得天花乱坠，入住后才发现家电故障、网络不通等各种缺陷；还有些中介更为可恶，他们会故意设置强人所难的合同条款，一旦租客违反就扣收押金。当租客对此产生疑问时，原本憨态可掬的嘴脸立马收回。大多数租客在这些黑中介深不见底的套路下，最终都选择了息事宁人。
 
租房子要擦亮眼睛，想要杜绝黑中介，先要识别黑中介。当然，这些黑中介并不是自带“黑色”皮肤，反倒大多数看起来文质彬彬或憨厚老实，想要看破他们的伪装，需要借助一些手段。
 
首先，租房时首先要查看中介的工商、税务登记和房屋经纪备案书，三证都无法提供的中介必定没有什么合法经营的意识，掉坑的概率就比较大。
 
其次，查看和你对接的中介工作人员的经纪人资格证书。有了这本证书，至少说明和你打交道的人在认真对待这份职业，否则很有可能就是社会闲散人员拉抬唱戏，后续的服务质量就很难保证了。
 
最后，上网检索中介的“黑料”。除了借助搜索引擎外，还要到有针对性的论坛、网站去检索，比如拟租房附近的小区论坛或者同城租房网站等。如果网上检索到了这家中介的负面消息，或者有其他网友受骗的经历，那估计要慎重租房。
 
如果上面的几步都做到了还是掉进了陷阱，也不用慌张，这个时候要采取必要的法律手段自救。
 
如果采用传统的法律手段，可以联系工商部门或拨打市民热线“12345”进行举报，等待有关部门介入处理。如果上述部门的处理力度达不到预期，可以自己收集证据向法院提起诉讼。在起诉时，要注意收集完备的证据，诸如租赁合同、电话录音、看房录像，等等。必要的时候还可以针对性地取证，比如当面交谈时进行录音，引导对方展现真实面目，谈话中体现对方的具体违约、违法行为等。需要注意的是，在录音前需要明确点明对方的身份、双方纠纷之处和自己的需求。例如，可以问该租房黑中介：你是莫某中介的某某吗？对方承认即视为确认了身份。
 
当然，对待黑中介如果只采用传统手段就事论事的话，可能效果并不理想。租客们也要善于发现黑中介的痛处，通过举报、揭发黑中介的其他违规违法经营行为，多面进攻，直击软肋。
 
方法一：对于黑中介没有房屋经纪备案的违法行为，可以直接到当地的住建委举报。住建委作为房地产行业的直接主管部门，相较工商部门更具有针对性，会督促工商部门对黑中介进行处理。此外，如果去工商投诉黑中介，可能还面临工商取证的问题，而直接到住建委举报黑中介未备案，则只需要检索下备案信息就能拿到实证。
 
方法二：到税务部门举报中介机构涉嫌偷逃税款。黑中介收了钱不开发票是常事，这个时候只要保存好付款凭证、租房合同，直接登录税务局网站进行举报就可以了，税务稽查部门会对他们进行相应的处罚。
 
方法三：如果发现黑中介手中的房源存在群租、违法搭建等现象，还可以直接到城管部门或者房管部门举报，通过遏制这些违法行为断了黑中介的财路。
 
方法四：针对一些恶意辱骂甚至实施暴力行为的中介人员，要毫不犹豫地拨打110报警。
 
黑中介毕竟也是要开门做生意，如果碰到这么能“搞大事情”的租客，恐怕也是疲于应对，最终不得不选择和租客私了，换取租客撤回举报。租客们这时不妨先拿回自己应有的补偿，再告诉他们“举报不是投诉，根据法律规定，举报是不能撤销的”，然后深藏功与名。
 
问题四：合租也有这么多坑？怎么避免吃亏上当？
 
面对高昂的租房价格，大学毕业生、职场新人都会选择合租来分摊成本。除了和好友、同事一起合租外，落单的同学们为了就近上班，很多情况下还不得不和陌生人合租。这些招租信息通常都发布在聊天群、同城网站上，和传统的中介房源有一定的区别。很多人在浏览这些信息的时候往往没有戒备心，殊不知，很多心怀鬼胎的招租者正是利用了这种伪装给未来的“室友”挖下了大坑。
 
套路一：招租的“室友”其实是专业“二房东”
 
很多“二房东”会低价租下房屋，然后装修、加上隔断后对外出租。他们除了在传统的租房网站上发布房源信息外，还会打着“合租”的名义招募租客。如果碰到了这样的二房东，不但合租名存实亡，还很有可能演变成群租，最后被政府部门取缔。此外，和二房东打交道，肯定不像和合租室友打交道那么容易，克扣房租、侵犯隐私、安全问题等都需要加以防备。
 
套路二：室友将各种费用转嫁
 
我们知道在租房时除了房租外，还要交网络费、电视费、水电费、燃气费、取暖费、物业费等费用。很多情况下，在合租之前一些室友已经拖欠了大量杂七杂八的费用，这时如果室友没有明确告知的话，最终租客和房东结账时就会产生大量理不清的“糊涂账”，产生不必要的纠纷。
 
套路三：房东不允许合租，室友违约招租
 
有些房东在出租房屋时明确和租客约定不能进行合租，只能自己居住。但总有一些人不当回事，照样对外征招室友。这种情况下，如果被房东发现存在合租并解除了租赁合同，不但招租的室友要承担违约责任，还会连累你也无房可住。
 
套路四：室友隐瞒租期，收钱跑路
 
一些无良室友会在租期临近到期的时候发布招租信息。根据行业惯例，不管是合租还是整租，一般都要“付一押三”。此时如果没弄清楚租客的租期有多长，就懵懵懂懂地把四个月的租金交给了室友，室友脚底抹油跑了，不但房子住不了，租金也是一大把损失。
 
合租里面的套路五花八门，但解决的方法并不复杂，只要把握好“租赁合同”这个关键，就能以不变应万变。
 
第一点：在确定合租意向后，不要急于付钱，首先应当让室友出示他和房东签订的租房合同。这里要注意审查租房合同中的价格，以防室友加价；审查租房合同的期限，防止室友临近租期届满才招租；审查租房合同的违约条款，看看是否允许合租。
 
第二点：在确定租房合同没有问题时，要争取和房东见面签订补充合同，成为租房合同的共同承租人，这样就可以根据合同保障自己的相关居住利益，否则在产生纠纷时就会比较被动。
 
第三点：如果房东不愿意再另行签订合同，那至少和室友进行书面约定，明确租期、租金、支付方式等，还要把租期内已经产生的其他费用进行核算，并约定具体的分担比例。
 
第四点：最后需要注意的是，尽量避免把房租交给室友，最好直接支付到房东的收款账户，以防室友挪用或者侵吞房租。
 
好了，上面就是关于住房那些事儿的部分内容，接下来，隋兵老师将继续为大家讲解关于住房的最后一部分内容，我们下期见。