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本期隋兵老师将为大家解读《学点法律避点坑》的第六部分--住房那些事儿(下期)。
本书由清华大学出版社出版。
 
前面带大家了解了关于租房的法律知识，本期，我们来探讨一下房产买卖领域，又有哪些令人头疼的问题。
 
问题一：开发商保证的泳池、花园都没了，怎么维权？
 
房地产行业的广告可谓套路十足，挨着条小水沟就是“水岸名邸”，小区里有几个水池子就叫“东方威尼斯”，地段不好的叫“远离城市喧嚣”，挨着闹市的叫“坐拥城市繁华”，只有现场看房后才能发现宣传和现实的差距，真是让人哭笑不得。
 
如果前面提到的这些套路只是宣传上“适度夸张”的话，那么开发商的以下几种行为就属于赤裸裸的虚假宣传了。
 
【套路一】画大饼
 
开发商的宣传语中经常出现如下字段：万亩公园在旁，几大商圈环绕，数条地铁穿行，医院、学校齐全。给人的感觉这简直就是CBD旁的城市绿肺嘛。到了实地看房时才发现，郊外的工业区旁边，沙尘肆虐的朦胧中，几栋孤零零的住宅才是真相。原来广告里的商圈、公园、地铁都只是规划中的远景，这些大饼以后能不能兑现还不好说。这种故意不标明规划信息，刻意误导消费者的行为，属于典型的虚假宣传。
 
【套路二】价格陷阱
 
售楼广告中常会有一个诱人的起价，让人感觉买到就是赚到。当购房者纷纷赶到售楼处要求购买低价房时，才发现实际上该价位的房子根本不存在，这不过是开发商为吸引购房者眼球而耍的一种促销手段而已，这同样也是一种虚假宣传。
 
【套路三】恶意造势
 
为造成“一房难求”的假象，开发商还会在广告语中使用“秒杀、爆抢、万人疯抢、全民抢购、没有再便宜的了、错过就没有机会”等类似的诱导性语言进行造势。
 
【套路四】偷工减料
 
这种行为也是开发商虚假宣传中最恶劣的行为。例如，开发商宣传的泳池、花园在交房后都没有了，宣传是海景房、河景房却看不到一点景观，宣传中的楼层高、电梯设置等与实际不符。
 
当购房者发现开发商存在上述虚假宣传时，可以直接向工商部门举报，工商部门将依法作出处罚。
 
需要特别指出的是，针对类似【套路四】的严重虚假宣传，已经上当受骗的购房者除了举报外，还可以向开发商提起民事诉讼，以民事欺诈为由要求撤销购房合同并让开发商赔偿损失。
 
在起诉时，如果开发商的购房合同中已经明确地对小区的绿化、泳池、花园、装饰装修等进行了约定，而事后发现这些约定都没有实现，那么可以直接根据购房合同作为起诉依据。
《中华人民共和国广告法》第五十五条规定：违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止发布，并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。
 
如果购房合同中没有类似内容的，购房者则要注意搜集开发商对楼盘的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，这些资料中很多都可以被认定为法律上的要约，可以视为合同的一部分。只要法院查明了开发商的行为确实属于欺诈，且起诉时开发商又无法兑现当时的承诺，法院一般会支持消费者的主张，根据具体的情况确定赔偿金额。
 
除此之外，针对上述严重的欺诈行为，购房者还可以援引《消费者权益保护法》或者《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求开发商承担惩罚性赔偿。早在2002年，在“李玉萍诉河南省鹤壁市华侨建筑安装公司商品房买卖合同纠纷案”中，河南省鹤壁市中级人民法院就认定商品房买卖欺诈适用《消费者权益保护法》，要求开发商支付惩罚性赔偿，消费者最终得到了巨额赔偿。
 
当然，由于房产属于特殊商品，一般金额较大，法院在适用惩罚性赔偿时也会非常慎重，实践中购房者的诉求被驳回的案例也不鲜见，在碰到类似的大额索赔时，最好在听取专业人士的建议后再进行诉讼。
 
问题二：房价上涨了，房东不卖了，可以让他赔多少？
 
在房价疯涨的时候，市场上的房子是稀缺品。大部分房东都想要把房子卖在最高价上，所以很多人在卖房的时候不是待价而沽就是骑驴找马。如果说前者是正常市场行为的话，后者就明显“不厚道”了。
 
签了合同，付了定金，因为房价上涨或其他人出高价，房东突然不卖了。这种情况怎么办？
 
略懂些法律的朋友可能都能说出个大概，比如主张“定金罚则”“违约金”之类。但如果再深入一点提问，什么时候用定金罚则？什么时候主张违约金？哪种情况能实现自己利益的最大化？可能很多人就答不上来了。实际上，起诉伊始，确定正确的诉讼策略尤为重要，否则就算赢了官司，却没能得到应有的赔偿，那可真是哑巴吃黄连——有苦说不出。
 
定金罚则是一种对合同违约方的惩罚制度。《中华人民共和国合同法》规定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。上面这段话意思很明确：付定金的人违约，定金没收，收定金的人违约，双倍赔偿。根据这一规定，如果房东收了定金后反悔，那么购房者当然可以要求房东双倍返还定金。
 
除此之外，购房合同中往往还会规定违约金，违约金同样是为了约束合同双方，敦促双方按照合同的内容进行交易。在任何一方违反合同约定时，另一方就可以要求对方支付违约金。在房东不卖房的问题上，又多了一个选项：主张违约金。
 
这时肯定有人要说：“前面的问题我能回答了，要想让对方多赔点，当然是违约金和定金罚则一起主张喽。”这位同学，你先坐下。根据法律规定，支付违约金和双倍返还定金只能二选其一。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
 
在面临二选一的问题上，要十分慎重，选得不好可能损失惨重。不同的情况下要进行不同的选择，：
 
案例一：小明以100万元的价格买了套二手房，支付了20万元定金，合同约定违约金为30万元，后来房东反悔了，小明想要起诉的话应该怎么主张金额？
 
此时，如果小明选择定金罚则，那么房东要退回20万元定金，还要赔偿另外的20万元。小明获利20万元。如果选择违约金，那么可以要求房东先返还20万元定金，再支付30万元违约金，此时小明获利30万元。所以这个时候，应该选择违约金的主张。
 
案例二：小明以100万元的价格买了套二手房，支付了20万元定金，合同约定违约金为10万元，后来房东反悔了，小明想要起诉应该怎么主张金额？
 
在这个案例中，由于违约金的金额低于定金，此时选择违约金模式则只能得到10万元赔偿，而选择定金罚则可以得到20万元赔偿，显然此时应选择定金罚则。
 
除此之外，还有一种情况比较特殊，房东签了合同收了定金后为了涨价故意拖延，导致没能成交。购房者只能被迫去买其他的房子，而此时的房价已经比签合同时高了不少，已经不是几万元的违约金、定金能够弥补的了。碰到这种情况，购房者除了主张定金或者违约金的赔偿外，还可以向房东主张差价部分的损失。
 
这里就有一个类似的案例：
 
2015年12月，东莞的廖先生与卖家陈某签订了购房合同，以128万元的价格购买了陈某位于松山湖科技产业园的一套房子，定金为10万元。合同签订没多久，东莞的房价大涨，陈某便开始找各种借口拖延办理过户手续，几个月后，陈某明确表示房子不卖了。廖先生起诉到法院称：由于陈某的违约行为，自己要购买同小区、同户型、同面积的房产至少要再支付差价130万元左右，要求陈某赔偿房屋差价损失139万元。法院经审理，根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，最终判决陈某退还廖先生定金10万元，同时赔偿廖先生房屋差价损失139万元及中介费3.8万元。
 
一纸购房合同，看上去单薄无力，却是具有法律约束力的，不管是购房者还是卖房者，都要有契约精神，依约行事，不要到对簿公堂时才发现违约的后果原来这么严重。
 
到这里本书全部内容就解读完成了，希望大家在以后的生活中碰到法律难题，可以不再束手无策，用法律为自己维权，让法律保护自己。爱学习的人运气总不会差的，祝你在以后的成长过程中，不断达成自己的小目标。我们下一本书，再会。