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本期隋兵老师将为大家解读《学点法律避点坑》的第六部分--住房那些事儿(上期)。
本书由清华大学出版社出版。
 
“住”对每一个人来讲都是大事，不管是买房还是租房，有个自己的小窝才会感到稳稳的幸福，但是找到合适的住房也需要避开各种“坑”。租房有十面埋伏，怕碰上“二房东”，要提防黑中介，还要跟合租室友斗智斗勇；买房就更加要小心翼翼，签了合同房东不卖了怎么办？开发商许诺的花园、泳池都没了怎么办？这些问题处理不好的话，非但很难安居乐业，还有可能造成很多不必要的麻烦和损失。本期我们就一起从法律角度来探讨一下住房领域中那些令人头疼的问题。
 
问题一：房东换了，房子还能不能继续住？
 
当今，大多数已经毕业的职场人士都选择在北上广深这些发达城市努力打拼，实现自己的社会价值，不但要工作、要生活，有些还要找对象，更重要的是还要备齐了锅碗瓢盆给自己租个“小家”。租房子听起来是小事，实际上问题多多，除了地段、价格、家具、装修这些因素要考虑，能稳定、长期地居住同样至关重要。但在房地产交易火爆的时期，很多租客都碰到了这样的问题：房子租了没几天，房东要卖房，这时房子还能继续住吗？
 
假如你碰到类似的情况，大可不必紧张。根据法律的规定，只要你和原房东签订的《租赁合同》真实有效，那么不管房东换了几次，你都有权按照合同继续居住。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是我国的“买卖不破租赁”的规则。从上述规定不难看出，房子的买卖和房子的租赁是两码事，就算房子不断地转手，接手的新房东也要继续履行原来的租赁合同，等合同到期后才能自己使用。
 
权交易，就把房子的租用者扫地出门，显然会造成大量的不稳定因素。相反，作为买房的“新房东”在了解了房子的居住使用情况后，仍然同意购买，则理应“忍受”这种发生在先的租赁事实。
 
有人可能会说，道理我们都懂，但碰上不讲理的房东硬要赶人，怎么办？
 
那就只能互相伤害咯！当然，这里的互相伤害是指在法律的框架内合法地进行反击。如果碰上不讲理的房东，租客们要敢于拿起法律的武器维护自己的权益。
 
首先，不管房子是购买的还是租赁的，都是法律意义上的“住宅”，任何人都不得随意侵入和破坏。此时如果房东未获得同意擅自或者强行进入你的住宅，均属违法行为，可以拨打110报警电话，要求公安机关制止。
 
其次，如果房东强行赶人，导致你在租期未满的时候就无法继续使用房屋，此时可以根据《租赁合同》要求房东承担违约责任。同时，房东赶人行为导致你在宾馆周转的费用、家具、生活用品的保管费用以及后续租房价格高出的部分都可以视为你的损失，可以依法要求房东赔偿。这里需要注意的是，因为要求房东赔偿很有可能涉及诉讼，那么就要保留好相关的证据，例如租赁的合同、房东拒绝继续履行合同的录音、宾馆费用发票以及其他开支的凭证，等等。
 
最后，一旦涉及诉讼，我们就应在法律框架内最大限度地维护自己的权益。这里就涉及另一个法律赋予租客的权利——优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。也就是说，房东在卖房时首先要征得租客的意见，如果租客不愿意按照同等价格等条件购买，房东才能卖给他人。此时，如果房东没有通知租客，或者无法证明通知租客，在法律上属于侵犯了租客的优先购买权，租客当然可以以此为由要求房东赔偿相应的损失。
 
在你娴熟的法律三板斧下，再霸道的房东都要掂量掂量，相信在很多情况下，不用等到法院的最终判决，房东就会主动找你和解。
 
问题二：租房合同有多重要？签订租房合同要注意哪些事？
 
“租房一定要签合同”这句话几乎已经成为常识，不过还是有些人在租房时会忽视这个常识。要么是因为碰上强势的房东，要么是碍于面子或嫌麻烦。总之，简单的两句君子之约后，就交钱入住了。租房前看似省了事，一旦日后产生了纠纷就会非常麻烦。
 
《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。其实法律条文的前半句话不是重点，重点在后半句。如果没有签租房合同，不管租期几个月，都视为不定期租赁，也就是说房东随时可以让租客卷铺盖走人，租客也可以随时通知房东不住了，不需要解释理由，而且还是完全合法的。在这种状态下，想要长租的租客看似安居乐业，实则随时可能无处可住；精心装修、诚心出租的房东也随时可能发现人去楼空。可见，无论是针对房东还是租客，租房合同都非常重要。
 
在签订租房合同时，要注意约定好几个核心的事项。
 
第一：约定好住房用途
租赁合同中要明确房屋是用于房客自住、一家居住，还是允许房客与其他人合住，同时还要明确房屋是仅能用于居住，还是可以用于办公或者存放物品等其他用途。
 
第二：约定好租赁期限
租房一定要约定期限，而且还要约定合法的期限。我国法律对租房的最低期限没有规定，但是最高期限不得超过20年，否则超过20年以上的部分是无效的。在合法的期限内，房东没有特殊情况不得收回房屋，房客也不得提前弃租。到期之后，如果双方不再续租，那么房客就要按时将房屋归还房东。
 
第三：约定好房东和房客的义务
租房不单单是房东提供房子，房客住进去这么简单，还涉及居住过程中对房屋设备的使用、保养、维修等各种事项。所以在租房合同中应当把相关事项约定明确，例如：
房东要按时交房，添置家具、家电，负责维修家电、家具，保证房屋质量和安全，协助租客申领居住证等事项。
房客要按时付房租，按照约定使用房屋，不得改变房屋结构，爱惜房屋设施设备，按时交纳水电费等。
 
第四：约定好合同中应当明确房租的金额以及支付的时间段，例如按季度付、半年付或者年付等。同时应当在合同中明确房东的收款账户，避免支付产生纠纷。
 
第五：约定好是否同意转租
由于租赁期限的限制，租期未到房客不得提前解约。但在租房过程中，房客可能会有工作调动、更换单位、买房等各种情况，涉及换房居住。所以在签订合同的时候就要未雨绸缪，提前和房东就能否转租的问题进行协商并写入合同。
 
第六：约定好违约责任
没有违约责任的合同是没有约束力的合同。双方可以通过违约责任来约束租金支付、房屋交付以及房屋用途等各方面行为，保障双方都依照合同的约定办事。如果有一方违反合同的约定，守约方就可以根据违约条款要求对方承担相应的违约责任。
 
好了，上面就是关于住房那些事儿的部分内容，接下来，隋兵老师将继续为大家讲解关于住房的其他内容，我们下期见。